Maßgeblich für diese Entwicklung ist, dass die Nachfrage nach Wohnungen nach wie vor das Angebot deutlich übersteigt. Allein den Neubausektor betrachtet zeigt sich, dass trotz der deutlichen Ausweitung der Bauaktivitäten der jährliche Bedarf nach wie vor nicht erreicht wird. Bis Ende November 2016 wurde zwar der Bau von rund 340.000 Wohnungen (plus 23 Prozent) genehmigt; ein Niveau, das zuletzt im Jahr 2000 erreicht wurde. Neu fertiggestellt wurden nach Schätzungen im Gesamtjahr jedoch lediglich rund 240.000 Wohnungen, was gegenüber 2015 einem Plus von rund 10 Prozent entspricht. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen liegt jedoch weiterhin deutlich unter dem geschätzten Bedarf, der auf mindestens 350.000 Wohnungen pro Jahr beziffert wird.
Anders als sonst üblich geht der Preiszuwachs bei Wohnimmobilien vielerorts nicht mit einem deutlichen Anstieg der Transaktionen einher. Davon war der deutsche Wohninvestmentmarkt besonders betroffen. Trotz hoher Nachfrage durch institutionelle Anleger ist das Transaktionsvolumen spürbar gesunken. Das Umsatzvolumen hat sich im Jahr 2016 mit rund 13 Mrd. Euro gegenüber dem Vorjahresergebnis von 23,5 Mrd. Euro annähernd halbiert.
Besonders stark verteuerten sich Mehrfamilienhäuser, da das Angebot an Objekten im Bestand deutlich zurückgegangen war. Der vdp-Immobilienpreisindex verzeichnet für 2016 ein Plus von 7,1 Prozent. Damit waren Mehrfamilienhäuser erneut die Anlageklasse mit dem stärksten Preisanstieg auf dem Wohnungsmarkt.
Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich deshalb 2016 weiter verschärft – mit ausgeprägten räumlichen Unterschieden. Während sich der Markt in ländlichen Gegenden aufgrund rückläufiger Einwohnerzahlen tendenziell stabil zeigte, wiesen Ballungsräume infolge siedlungsstruktureller Verschiebungen und der Zuwanderung hohe Wohnungsfehlbestände auf. Trotz höherer Bauaktivität verknappten sich preisgünstige Wohnungen und bezahlbare Familienwohnungen weiter.
Die Nachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen verzeichnete ebenfalls einen neuen Höhepunkt. Dies lag zum einen an nochmals gesunkenen Hypothekenzinsen, die gegen Ende des Jahres neue historische Tiefstände erreichten. Zum anderen war die Entwicklung weiterhin dem Mangel an attraktiven Anlagealternativen auf dem Kapitalmarkt und dem soliden Wirtschaftsaufschwung geschuldet. So führte das begrenzte Angebot zu einem deutlich stärkeren Preisanstieg von 5,8 Prozent bei Eigenheimen und 6,5 Prozent bei Eigentumswohnungen, so die Angaben des vdp-Immobilienpreisindex.
Die starke Preisdynamik am Wohnungsmarkt ließ deshalb auch im vergangenen Jahr immer wieder Stimmen laut werden, die vor einer möglichen Blase am Immobilienmarkt mit ernsten Folgen für den Finanzsektor warnten. Die Deutsche Bundesbank nahm in ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht zu diesem Thema Stellung und kam zu dem Ergebnis, dass derzeit keinerlei unmittelbare Gefahren für die Finanzstabilität am deutschen Wohnungsmarkt bestehen. Diese Aussage begründet sie insbesondere damit, dass das Kreditvolumen sehr moderat ansteigt und die Gesamtverschuldung der Privathaushalte tendenziell eher rückläufig ist. Zudem ist der Anteil der Immobilienkredite mit einer anfänglichen Zinsbindungsdauer von über zehn Jahren im Neugeschäft weiter gestiegen. Die Risiken für die privaten Haushalte sind somit aus der Sicht der Bundesbank über einen langen Zeitraum kalkulierbar.
Für Unruhe und Diskussionen sorgte die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016. Ziel der Richtlinie ist ein besserer Schutz von Kreditnehmern durch neue Standards bei Beratung, Information und Kreditwürdigkeitsprüfung in der Finanzierung von Wohnimmobilien vor dem Hintergrund der letzten Immobilienkrise in den USA und Teilen Europas. Schon bald nach Umsetzung der Vorgaben klagten zahlreiche Banken, dass die Richtlinie die Vergabe von Wohnimmobilienfinanzierungen übermäßig erschwert. Dies wird durch die Zahlen der Bundesbank jedoch nur zum Teil bestätigt. Zwar zeigt sich ein deutlicher Rückgang des Neugeschäfts in den Monaten nach Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, jedoch war das Volumen der Neuzusagen bereits seit Herbst 2015 rückläufig. Hinzu kommt, dass im Jahr 2015 das Neugeschäft der Banken in der Wohnimmobilienfinanzierung im Vergleich zu den Vorjahren ungewöhnlich stark gestiegen war. Auswirkungen hat die Richtlinie vor allem für junge Familien und Senioren, die aufgrund der neuen Regeln zur Kreditwürdigkeitsprüfung schwieriger an Immobiliendarlehen kommen. Dies wurde von der Politik erkannt, die daraufhin zum Jahresende einen Gesetzentwurf vorgelegt hat, mit dem die negativen Auswirkungen der Richtlinie teilweise entschärft werden sollen.
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Seit 2012 steigen die Hauspreise in der EU nahezu anhaltend. Dieser Trend hat laut Eurostat im Jahr 2016 weiter an Fahrt aufgenommen. Im dritten Quartal 2016 verzeichnete Eurostat gegenüber dem Vorjahresquartal EU-weit einen Zuwachs um 4,3 Prozent, im Vergleichsquartal des Jahres 2015 waren es noch 2,9 Prozent. Die Steigerungsraten fallen jedoch recht unterschiedlich aus. Überdurchschnittlich waren die Steigerungsraten unter anderem in Großbritannien, Österreich und Portugal, die höchsten Steigerungsraten mit über 10 Prozent verzeichneten Ungarn und Lettland. Rückläufig waren die Preise nur noch in Italien und Zypern.
Mit der Entscheidung Großbritanniens, die EU zu verlassen, hat sich die Preisentwicklung auf dem britischen Wohnungsmarkt spürbar gewandelt. Innerhalb der letzten Monate des Jahres 2016 hat sich der Anstieg der Hauspreise beträchtlich verlangsamt. Im Jahresvergleich ergab sich eine Verteuerung der Kaufpreise um 5,7 Prozent. Bemerkenswert dabei war, dass die Kaufpreise außerhalb Londons ein deutlich stärkeres Wachstum zu verzeichnen hatten als Londoner Wohnimmobilien. Der Mietwohnungsmarkt, der deutlich weniger volatil ist als der Käufermarkt, hatte ebenfalls mit einem Plus von 3,1 Prozent eine geringere Steigerungsrate zu verzeichnen als in den Vorjahren. Von der verhaltenen Entwicklung besonders betroffen waren London und der Südosten Großbritanniens.
Der französische Wohnungsmarkt hat 2016 seinen Abschwung dank eines soliden Wirtschaftswachstums und der äußerst niedrigen Kreditzinsen beendet. Die sich im Jahr 2015 abzeichnende steigende Nachfrage von privaten Investoren hielt an. Dadurch haben sich zum einen die Neubautätigkeit und zum anderen der Umsatz von Bestandsimmobilien deutlich belebt. Auch der Investmentmarkt weist wieder ein größeres Kaufinteresse auf. Die Kaufpreise für Wohnungen und Eigenheime haben sich daher zunehmend stabilisiert oder zeigen in Teilsegmenten sogar eine leicht steigende Tendenz. Beispielsweise haben sich die Appartementpreise in Paris in den ersten beiden Quartalen 2016 im Durchschnitt um 2,7 Prozent verteuert. Bei den Wohnungsmieten zeichnet sich ebenfalls ein leichter Anstieg ab.
Der niederländische Wohnungsmarkt befindet sich im Aufschwung. Im dritten Quartal 2016 verzeichneten die Hauspreise einen Zuwachs von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Eine überdurchschnittlich starke Preisentwicklung, die von einem soliden Wirtschaftswachstum und den nach wie vor niedrigen Hypothekenzinsen gestützt wird, ist insbesondere in den großen Städten zu beobachten. In Amsterdam und Utrecht wird daher das Preisniveau des Spitzenjahres 2008 bereits wieder überschritten. Damit wächst auch die Nachfrage von Seiten der Investoren, sodass zum Ende des dritten Quartals mit einem Investitionsvolumen von rund 2 Mrd. Euro ein neues Spitzenniveau erreicht wurde. Durch die hohe Nachfrage und steigende Preise sank die Nettoanfangsrendite für Mehrfamilienhäuser auf 3,75 Prozent. Im Fokus der Investoren standen Immobilien in Amsterdam, Rotterdam und Utrecht.
Der Schweizer Wohnungsmarkt entwickelte sich im Jahr 2016 uneinheitlich. Der Markt für Eigentumswohnungen verzeichnete angesichts der nach wie vor niedrigen Zinsen eine hohe Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage. Die Zahl der neu erstellten Eigentumswohnungen war jedoch rückläufig und zudem war das Angebot im Bestand sehr gering, was zu einer Erhöhung der Preise um 3,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr führte. Auf dem Mietwohnungsmarkt belebte sich die Neubautätigkeit an Renditeobjekten spürbar, was zu einer Ausweitung des Angebotes an Mietwohnungen führte. Zugleich lässt das Bevölkerungswachstum nach, mit der Folge, dass sich der Mietwohnungsmarkt zunehmend zu einem Mietermarkt mit leicht sinkenden Mieten entwickelt. Insgesamt schwächte sich jedoch die Dynamik am Schweizer Wohnungsmarkt ab.
Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wie eine hohe Erwerbsquote und steigende Einkommen, trugen in den USA erneut die Entwicklung des Wohnungsmarktes. Die Nachfrage nach Eigenheimen stieg und auch die Preise für Wohnimmobilien verteuerten sich weiter. Der S&P/Case-Shiller-Index weist für Oktober 2016 im Jahresvergleich einen Anstieg der Hauspreise von 5,6 Prozent für das gesamte Land auf. Innerhalb der USA gibt es jedoch deutliche regionale Unterschiede. Unter den Ballungsräumen verzeichneten Seattle und Portland wie im Vorjahr die höchsten Zuwachsraten mit über 10 Prozent, Chicago, Cleveland und Washington mit unter 4 Prozent die niedrigsten. Aber auch dort sind die Preise stärker als im Vorjahr gestiegen. Das Wachstum der Mietpreise hielt mit einem Plus von 4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr ebenfalls an. Das lag nicht zuletzt daran, dass sich das Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt verknappte. Institutionelle Investoren legten daher ihr Kapital verstärkt in Mehrfamilienhäuser an. In den ersten drei Quartalen wurden mehr als 100 Mrd. US-Dollar in Mehrfamilienhäuser investiert, womit sich für 2016 ein neues Rekordergebnis abzeichnete.
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Ein seit der Finanzmarktkrise steigender und hoher Anlagebedarf aller institutioneller Investorengruppen aus dem In- und Ausland kennzeichnet die Entwicklung auf dem deutschen gewerblichen Investmentmarkt. Das Angebot an geeigneten Objekten in den bevorzugten Anlagesegmenten ist jedoch begrenzt und wird zunehmend knapper. Dies spiegelte sich im vergangenen Jahr erstmals auch im Transaktionsvolumen wider, das um 3 Mrd. Euro auf 52,5 Mrd. Euro zurückging. Von zahlreichen Marktteilnehmern war jedoch ein größerer Rückgang erwartet worden. Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf die Top-7-Städte.
Infolge der starken Nachfrage erhöhten sich die Preise für gewerbliche Immobilien im vergangenen Jahr weiter. Der vdp-Index für Gewerbeimmobilien weist für 2016 einen Zuwachs von 6,0 Prozent aus. Das ist dreimal so hoch wie der Anstieg im Vorjahr.
Überdurchschnittlich stark gestiegen – mit 7,7 Prozent – sind die Preise für Büroimmobilien, die mit einem Anteil von etwa 45 Prozent unverändert die bedeutendste Anlageklasse darstellen. Die hohe Nachfrage hat den Druck auf die Renditen weiter erhöht, die inzwischen einen historischen Tiefpunkt erreicht haben. Ursächlich für das große Kaufinteresse an Büroimmobilien ist die solide wirtschaftliche Entwicklung. Die Flächennachfrage und somit auch der Flächenumsatz haben sich deutlich erhöht. Der Flächenumsatz stieg in den Top-7-Standorten um 9 Prozent. Trotz der stärkeren Neubautätigkeit hat sich der Büroflächenleerstand weiter reduziert. Das lag vor allem daran, dass mehr als 80 Prozent der neu gebauten Büroflächen bereits bei Fertigstellung nicht mehr verfügbar waren. Die zunehmende Knappheit an modernen Büroflächen in den innerstädtischen Lagen führte dazu, dass wieder vermehrt Flächen an dezentralen Bürostandorten nachgefragt wurden.
Das begrenzte Angebot an Büroobjekten und die mittlerweile sehr hohen Kaufpreise veranlassten institutionelle Anleger neben Einzelhandelsimmobilien zunehmend in Spezialimmobilien zu investieren. So richtete sich das Interesse der Investoren auch auf Logistikimmobilien, Pflege- und Seniorenheime sowie Hotels. In diesen Segmenten sind aufgrund der hohen Nachfrage die Renditen ebenfalls leicht gesunken.
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Im Jahr 2016 wurde erstmals seit 2012 wieder ein Rückgang des weltweiten Investmentvolumens verzeichnet. Dank eines überdurchschnittlich starken vierten Quartals in einigen europäischen Staaten fiel der Rückgang in Europa allerdings nicht so kräftig aus wie vielfach erwartet. Insgesamt wurden in Europa rund 251 Mrd. Euro in gewerbliche Immobilien investiert, das sind 10 Prozent weniger als 2015. Die meisten Investitionen wurden weiterhin in Großbritannien, Deutschland und Frankreich getätigt. Auf den Plätzen vier und fünf folgen Spanien und die Niederlande, die im vergangenen Jahr mit Steigerungsraten von 8 Prozent und 17 Prozent eine überdurchschnittlich starke Entwicklung auf dem Investmentmarkt erlebten.
Die Nachfrage nach Büroflächen durch Mieter und Eigennutzer hat im vergangenen Jahr leicht nachgelassen. Insgesamt wurden in Europa knapp 12 Mio. Quadratmeter umgesetzt, ein Rückgang von 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dennoch reduzierte sich der europaweite Büroflächenleerstand erneut. Zum Jahresende standen gut 8 Prozent leer, die niedrigste Quote seit Ende 2008. Die Mieten sind vor dem Hintergrund der insgesamt soliden Eckdaten im europäischen Durchschnitt um nahezu 3 Prozent gestiegen. Vor dem Hintergrund der jeweiligen Zyklusphasen verlief die Entwicklung der einzelnen Länder jedoch sehr unterschiedlich.
Die Marktentwicklung in Großbritannien wurde seit der Jahresmitte 2016 durch das Brexit-Votum beeinflusst. Auf dem Investmentmarkt war eine zunehmende Verunsicherung zu spüren, die sich im Transaktionsvolumen widerspiegelt. Mit 60 Mrd. Euro Umsatz wurde das niedrigste Transaktionsvolumen seit 2012 erzielt. Gegenüber dem Vorjahr war dies ein Rückgang um 37 Prozent. Rund ein Drittel des Transaktionsvolumens entfiel auf Immobilien in London, hauptsächlich Büroimmobilien. Auf dem Nutzermarkt zeigte sich eine vergleichbare Entwicklung. In der zweiten Jahreshälfte verlor der Londoner Vermietungsmarkt deutlich an Schwung, sodass in Summe ein Viertel weniger Bürofläche umgesetzt wurde als im Vorjahr. Auch der Büroflächenleerstand hat sich erstmals wieder spürbar erhöht. In der zweiten Jahreshälfte 2016 gerieten die Büromieten deshalb in einzelnen Lagen unter Druck. Einen besonders starken Rückgang verzeichneten die Spitzenmieten, die allein im vierten Quartal um 4,3 Prozent nachgaben.
Die Investitionen in französische Gewerbeimmobilien gingen im Jahr 2016 um 4 Prozent auf rund 26 Mrd. Euro zurück. Der Großteil davon – rund 80 Prozent – wurde im Großraum Paris investiert. Bedeutendstes Anlagesegment mit 60 Prozent des Investitionsvolumens waren Büroimmobilien. In diesem Teilbereich des Marktes war die Nachfrage an nahezu allen Standorten hoch. Die Nettoanfangsrenditen reduzierten sich deshalb weiter. Die Nachfrage der Nutzer von Büroimmobilien war ebenfalls sehr stark. Der Flächenumsatz stieg um 6 Prozent auf 2,4 Mio. Quadratmeter. Somit sank der Leerstand auf 6,4 Prozent, die niedrigste Quote seit 2009. Die Mieten zogen wieder leicht an.
Der sprunghafte Anstieg des Investitionsvolumens in den Niederlanden um 17 Prozent auf 13 Mrd. Euro ist auf die guten wirtschaftlichen Rahmendaten zurückzuführen. Der Aufschwung des Gewerbeimmobilienmarktes wird im Wesentlichen vom Büroimmobilienmarkt getragen – mit steigenden Flächenumsätzen und sinkenden Leerständen. In manchen Lagen, wie zum Beispiel im Zentrum Amsterdams und im Stadtbezirk Zuidas, sind sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten erstmals wieder leicht gestiegen.
Nach dem Rekordjahr 2015 erwarten die aktuellen Schätzungen für 2016 in den USA ein um rund 15 Prozent geringeres Transaktionsvolumen von 466 Mrd. US-Dollar. Der Büroimmobilienmarkt zeigte sich dabei weitgehend stabil. New York behauptete mit großem Vorsprung seinen Spitzenplatz bei Büroinvestments, es folgten Boston und Los Angeles. Der Nutzermarkt war geprägt von einer Ausweitung des Neubauangebotes sowie einem Rückgang der Flächennachfrage. Die Nettoabsorption fiel um fast 40 Prozent auf rund 50 Mio. Quadratfuß. Somit verringerte sich auch der Leerstand des Gesamtmarktes nur geringfügig auf 14,5 Prozent. Die Bandbreite reichte dabei von 6,2 Prozent in Nashville bis zu 24,9 Prozent in Westchester County. Das seit 2011 begonnene Wachstum der Mietpreise setzte sich grundsätzlich fort, kam im vierten Quartal jedoch weitgehend zum Stillstand. Ein langsames Auslaufen dieser Zyklusphase könnte sich dadurch andeuten.
